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所购房屋在过户前被查封,该房屋能否被执行?

小李在几年前经朋友介绍认识了小林,得知小林有套房屋要出售,一直有买房打算的小李在考虑价格等因素后有购买的意向,2020年小李攒够了买房的钱,当即就与小林签订了《商品房买卖合同》,约定小李向小林购买房屋一套,小李在全额支付购房款后就搬进了新家,之后一直居住在这套房子里。因小李是在当年春节假期与小林签订的合同,而小林签完合同就赶去外地做生意,一直没有回来,二人就没有办理产权过户手续,在小李多次催促并表示愿意承担小林往返车费等各项费用的情况下,小林还是没有回来办理产权过户手续。小李却在某一天接到小林的电话,得知小林因与他人的债务纠纷被法院强制执行相应数额的财产,由于小李所购的房屋仍登记在小林名下,该房屋也被查封。小李得知此事后毫无头绪,于是来到余姚市公证处进行咨询。

工作人员向小李了解情况后,得知小李向小林所购买的这套房子是小李唯一的一套房产,如果该房产被处理,小李将“无家可归”,“难道因为小林欠别人钱,我花钱买的房子就要打水漂了吗?”小李非常困惑。小李还表示自己完好地保留了双方签订的《商品房买卖合同》、支付购房款的转账凭证等证据,足已明确该房屋在被查封之前,小李与小林已经形成了房屋买卖关系,且该房屋已被小李实际占有、使用至今。工作人员告诉小李,小李作为买受人,对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行,需要结合多方面因素进行综合判断。通常情况下,小林的债权人与小林之间的民间借贷形成的一般债权,对小林名下的财产享有一般期待权,而不是对特定财产的期待权,而小李基于购买,对该房屋这一特定财产享有期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,小李在符合上述规定情形的前提下,对该房屋享有的权益能够排除执行。

听了工作人员的讲解后,小李稍稍放宽了心,并表示吃一堑长一智,今后自己也会多个心眼,买房就要及时办理不动产过户手续,以避免造成不必要的损失,他决定回去以后再与小林商量能否有更稳妥的解决办法。

编辑:夏丽霞

2022/05/16

网上的照片我们能随意使用吗

陈先生是摄影发烧友,拍摄的好多照片获了大奖,其中不少照片放到网上供大家赏析。最近,陈先生发现自己的好多照片未经自己同意,被其他人使用了,并放到了其他网上。陈先生想先把别人使用自己照片的证据固定下来,于是来到余姚市公证处要求保全证据并咨询自己照片著作权保护的有关情况。

公证员告诉陈先生,根据我国著作权法的规定,其原创的摄影作品,不论是否公开发表,都依法享有著作权,并受我国著作权法的保护。那么陈先生如何证明自己就是该摄影作品的作者呢?也就是摄影作品的作者如何证明自己照片的权属呢?公证员进一步解析,陈先生拍摄照片时留下的数码照片的存储数据卡、所摄照片的著作权登记证书、认证机构出具的证明,这些都可以作为陈先生对这些照片享有著作权的证据。陈先生庆幸自己很好地保存了数据文件,还有自己的不少照片有获奖证明,这些证据都可以证明陈先生对这些照片享有著作权。

然而,公证员又告诉陈先生,他人未经过陈先生同意使用这些照片,并不一定构成侵权。法律为了平衡和协调著作权人与社会公众之间的各方利益,促进科技的发展、文化的交流,因此在著作权法中又规定了著作权合理使用的制度。它是指在特定的条件下,法律允许他人自由使用享有著作权的作品而不必取得权利人的许可,不向其支付报酬的合法行为。该制度在我国著作权法第二十四条作出了明确规定,法条规定合理使用作品的情况下,可以不经许可,可以不付报酬,但是应当指明作者姓名或者名称、作品名称,并且不得影响该作品的正常使用,也不得不合理地损害著作权人的合法权益。

陈先生经过公证员对摄影作品著作权人保护及权利限制的深入解读,对著作权有了新的认识,并通过公证证据保全留下了别人使用自己照片的证据。

公证员在此温馨提示,为了尊重著作权人的著作权,网上的摄影照片,我们不能擅自随意使用,即使符合法律规定合理使用的条件,也要指明作者的姓名或名称、作品的名称,并且不得影响该作品的正常使用,也不得不合理地损害著作权人的合法利益。

编辑:夏丽霞

2022/04/29

逝者的债务,受遗赠人和继承人该谁还?听公证人员怎么说

余姚一单身男子去世后,遗产被遗赠、被继承,而之后有人持借条上门要求偿还其生前的债务,这债务该由谁偿还呢?受遗赠人和继承人为此起了纠纷。近日,为了处理这一问题,他们来到了余姚公证处咨询如何偿还这笔债务。

钱某是余姚人,今年50多岁,一生没有结婚生子,他的父母在其年轻的时候就去世了,兄弟姐妹各自也都有自己的家庭,因此钱某一直都是一个人生活。

前些年,钱某不幸患病,住院期间是钱某的表姐李女士陪护的,出院后大部分时间也都由李女士照顾,兄弟姐妹定期轮流看望。所以,钱某在离世前留下一份遗嘱,表示自己名下的房产在其去世后遗赠于李女士,但并未提及其他财产如何处理。钱某去世后,其兄弟姐妹发现钱某名下还有100万元的存款,经过协商,李女士拿到了钱某遗赠给她的房产,钱某的兄弟姐妹作为法定继承人,继承了钱某名下的100万元存款。

前段时间,孙先生手持借条和银行转账凭证找到钱某的兄弟姐妹,称钱某曾向其借款40万元没有归还。孙先生表示自己之前知道钱某生病了,所以一直没有催讨这笔借款。钱某的兄弟姐妹却称,钱某的财产大部分遗赠于李女士了,让孙某找李女士讨债。也因为此事,钱某的兄弟姐妹与李女士产生了纠纷。所以,李女士前来余姚市公证处咨询该笔借款应如何偿还。

余姚公证处工作人员解释,继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。也就是说,继承人继承多少遗产,其偿还遗产债务的限额也就是多少。钱某的兄弟姐妹是法定继承人,李女士是受遗赠人。既有法定继承又有遗嘱继承、遗赠的,由法定继承人清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务;超过法定继承遗产实际价值部分,由遗嘱继承人和受遗赠人按比例以所得遗产清偿。

根据李女士所说的情况,应先由钱某的兄弟姐妹通过法定继承所获得的遗产进行清偿。如果其兄弟姐妹通过法定继承所获得的剩余部分不足以清偿,那就需要李女士以所得遗产的实际价值为限予以偿还。

相关法条链接

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十二条:“执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。”

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十三条:“既有法定继承又有遗嘱继承、遗赠的,由法定继承人清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务;超过法定继承遗产实际价值部分,由遗嘱继承人和受遗赠人按比例以所得遗产清偿。”

编辑:唐赛男

2022/04/22

股东未完全出资前就转让股权,是否应在未出资本息范围内对公司债务承担连带责任

李先生和王先生在2020年1月共同创办了一家有限责任公司,注册资本为100万元,股东李先生和王先生分别认缴出资额60万元、40万元,公司章程中约定出资期限至2024年8月23日,李先生已经出资了45万元。2022年3月,李先生准备将自己名下的全部股权都转让出去,打算和周女士签订股权转让协议,约定将所持有的全部公司股权转让给周女士,且要求周女士于2024年8月23日前缴足剩余的注册资本。在签订股权转让协议之前,李先生特来我处咨询,自己在未履行完出资义务前就转让股权,是否应在未出资本息范围内对公司债务承担连带责任呢?

据李先生所述,公司运营良好,公司章程中未约定股权转让的限制要求,并且公司的另一个股东王先生也已同意了李先生名下的股权进行转让的行为。根据公司法及其相关司法解释的规定,股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。在认缴期限届满前,股东享有期限利益,故股东在认缴期限内未缴纳或未全部缴纳出资不属于未履行或未完全履行出资义务。因此,通常情况下,李先生在认缴期限届满前转让股权的行为并无不当,无需在未出资本息范围内对公司不能清偿的债务承担连带责任。

当然,股权受让人周女士明知股东因出资期限未届满而未完全缴纳出资的,周女士应当承担相应的出资义务。在股权转让过程中,股权受让的不仅仅是股东的权利,当然也包含股东的义务。股东已经向股权受让人明示其因出资期限未届满而未完全缴纳出资的,股权受让人仍受让该股权的。那么,按照公司章程和股权转让协议的约定,出资就应该是股权受让人周女士最主要的义务。原股东因转让股权失去相应股东资格,故无需再履行出资义务。股权受让人受让股权后成为新的股东,必须接受公司章程的约束,即按照公司章程的规定履行出资义务,不然则应承担未履行或者未全面履行出资义务而带来的不利法律后果。

公证员提醒,作为股权受让人,一定要警惕交易中的风险,事前加以防范。在签订股权转让协议前,受让人不仅仅要考虑合理的交易价格,对目标公司也要有具体的了解,还应与其他股东进行充分沟通,因为股权转让不仅关系到转让双方,还可能影响到公司的股权结构,进而影响到其他股东的利益,受让人进行变更股东名册、修改公司章程、变更工商登记等形式要求的手续时也需要其他股东的协助和配合。因此,受让人一定要仔细慎重,为自己行使股东权利打好坚实的基础。

【法条链接】

《中华人民共和国公司法》第二十八条的规定,股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的,应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的,除应当向公司足额缴纳外,还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第十三条第一款的规定,股东未履行或者未全面履行出资义务,公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的,人民法院应予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第十三条第二款的规定,公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的,人民法院应予支持;未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任,其他债权人提出相同请求的,人民法院不予支持。

编辑:夏丽霞

2022/04/18

未经承租人同意,与第三人签订的房屋买卖合同是否无效

几年前,周某的父母因病去世了,周某继承了父母名下的一套住房。因周某自己名下也有住房,所以将其所继承的父母的房屋出租给了前来余姚打工的吴某夫妇,周某与吴某夫妇签订了租赁合同,合同中约定的租期是三年,吴某夫妇每月按时缴纳租金。周某的儿子学习成绩一直很优异,周某便与妻子商量着将出租的房屋卖了供儿子出国读书。距离租赁合同中约定的租期还有大半年,周某想着最近二手房买卖市场不太景气,因此就托朋友先打听起来。没想到过了没多久,周某朋友便告诉周某有人愿意买周某的房屋,并且是一次性付清。周某与买家李某见了面,告知李某该房屋还有大半年租赁合同才到期,李某表示可以先办理过户手续,等租期到了以后再搬进去,过户以后的租金由李某收取。周某就与李某先办了过户手续,等到李某向吴某夫妇收取租金时,吴某夫妇才得知在他们不知情的情况下周某将房屋出售给了李某。吴某夫妇告诉李某说周某并未将此事告知他们,侵犯了他们的权利,吴某夫妇是可以优先购买周某房屋的,他们要将周某与李某告上法庭,起诉周某与李某的买卖合同无效。李某听完担心不已,因此前来余姚市公证处咨询此事。

工作人员告诉李某,周某作为出租人在出售租赁房屋前需要通知承租人并征求其意见,因为承租人是有优先购买权的,这个优先购买权是指在与其他买受人同等的条件下,承租人享有优先于其他人购买该不动产的权利。如果出租人在履行了通知义务后15日内未收到承租人明确表示的,那么可以视为承租人放弃了优先购买权,出租人就可以放心地将房屋另行出售了。虽然周某侵犯了吴某夫妇的优先购买权,但这并不意味着周某与李某的买卖合同是无效的。周某与李某签订的买卖合同是双方的真实意思表示,房屋也是以合理价格转让的,在没有导致合同无效的其他情形出现时,买卖合同并不会因为周某侵犯了吴某夫妇的优先购买权而无效,但吴某夫妇可以请求周某承担赔偿责任。

余姚市公证处在这里提醒大家,上述情况下,房屋所有权人与买受人在正式签订合同前,最好以书面形式将拟出售的价格、付款方式等告知承租人,在得到承租人不购买的答复或者自发出通知15天后承租人仍未有明确表示的情况下,再与意向买受人签订正式合同,以避免因出售房屋时的疏忽给自己及承租人带来不必要的损失。

编辑:夏丽霞

2022/04/07
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